L’article 84 de la loi de finances pour 2025 homogénéise le calcul des plus-values de cession réalisées par les loueurs en meublé professionnels et non professionnels en réintégrant les amortissements déduits dans l’assiette de la plus-value réalisée à l’occasion de la cession de leur bien par ces derniers. Il établit également une liste d’exceptions à cette réintégration.
Pour rappel, la qualité de loueur en meublé professionnel est octroyée aux personnes qui remplissent les deux conditions cumulatives suivantes : les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € et ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’IR (CGI art. 155).
A noter : Soulignons que cette réforme s’inscrit dans la volonté du législateur de durcir les règles d’imposition des loueurs en meublé.
En cas de cession du bien ayant été loué, lorsque l’activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel, les plus-values réalisées relèvent du régime des plus-values des particuliers prévu aux articles 150 U à 150 VH du CGI (CGI art. 151 septies, VII). Les loueurs en meublé non professionnels relevant d’un régime réel d’imposition n’avaient pas, jusqu’à présent, à tenir compte dans le calcul de leurs plus-values des amortissements déduits pendant la période de location, à la différence des loueurs en meublé professionnels qui relèvent quant à eux du régime des plus-values professionnelles.
Pour rappel, à compter de l’imposition des revenus de 2025, le régime micro-BIC s’applique si, l’année précédente ou la pénultième année, le chiffre d’affaires hors taxe global de l’entreprise n’excède pas le seuil de 15 000 € pour les locations meublées de tourisme non classées ou de 77 700 € pour les autres locations meublées (CGI art. 50-0, 1).
Afin de remédier à cette distorsion, l’article 84 de la loi de finances pour 2025 complète l’article 150 VB du CGI. Les loueurs en meublé non professionnels doivent minorer le prix d’acquisition du bien cédé du montant des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI (CGI art. 150 VB, III nouveau). Les dispositions de l’article 39 C, II-2 du CGI limitent en effet le montant déductible de l’amortissement des biens loués par une personne physique à un montant correspondant à la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (frais d’entretien, de réparation, d’assurances…).
Désormais, la plus-value de cession des biens ayant été loués par les loueurs en meublé non professionnels se détermine selon la formule suivante : prix de cession – (prix d’acquisition – amortissements déduits).
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Exemple Un loueur en meublé non professionnel vend le 1er mars 2025 pour 280 000 € un immeuble acheté 200 000 € mis en location. Soumis au régime du réel normal, il a pu amortir son bien et déduire 30 000 € d’amortissements de ses revenus tirés de la location meublée. |
Toutefois, les amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu en application de l’article 150 VB, II-4° du CGI n’ont pas à être réintégrés à la plus-value de cession. Sont concernées les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le cédant et réalisées par une entreprise, depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, qui ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (peintures, papiers peints, moquettes, etc.) à moins que ces dernières ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n° 210).
A noter : Il ressort des travaux parlementaires que, lorsque ces dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration ont été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu au cours de la location, il est considéré que ces travaux n’ont pas augmenté la valeur du bien. Par conséquent, les amortissements imputés à ces travaux au cours de la location ne minorent pas non plus le prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value. A contrario, lorsque ces dépenses n’ont pas été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu au cours de la location et qu’elles majorent le prix d’acquisition du bien, les amortissements imputés à ces travaux au cours de la location minorent le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value (Rapport AN n° 468).
– une résidence, mentionnée aux articles L 631-12 ou L 631-13 du Code de la construction et de l’habitation, destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ;
– un établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées (CASF art. L 312-1, I-6° : Ehpa, Ehpad, résidences autonomie et petites unités de vie) ou des adultes handicapés (CASF art. L 312-1, I-7° : foyers de vie ou foyers occupationnels, foyers d’accueil médicalisés et maisons d’accueil spécialisées) ;
– une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L 7232-1 du Code du travail ou l’autorisation prévue à l’article L 313-1 du CASF ;
– un ensemble de logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale (CASF art. L 444-1 à L 444-9) ;
– un établissement de santé délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement pour des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien (visé à l’article L 6143-5 du Code de la santé publique).
A noter : 1. À l’exception des résidences visées aux articles L 631-12 et L 631-13 du Code de la construction et de l’habitation, il s’agit des mêmes biens pour lesquels l’acquisition de logements par les loueurs en meublé non professionnels a pu ouvrir droit à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 sexvicies du CGI. 2. Les locations meublées de tourisme classées ne figurent pas parmi les exclusions.
Conformément à l’article 84, II de la loi de finances pour 2025, cette nouvelle mesure s’applique aux plus-values des cessions intervenant à compter du lendemain de la promulgation de la loi de finances (soit le 15 février 2025), et ce même si l’investissement a été réalisé antérieurement à cette date.
